美凯龙2025年年报 主营业务筑底企稳 运营现金流净额8.16亿

3月30日，(601828.SH、01528.HK)公布2025年年报。报告期内，公司成功营收65.82亿元。受行业下行压力影响，美凯龙秉持慎重准绳，对投资性房地产公允价值启动了大幅估值调整，以致本年度归属上市公司股东的净利润盈余237.22亿元。

值得留意的是，剔除非运营性要素影响后，美凯龙的主营业务正展现出运营韧性与修复弹性。在新五年战略引领与的深度赋能下，公司运营质量有所优化。年报显示，全年运营现金流净额抵达8.16亿元，较2024年的2.16亿元大幅优化277.34%；中心的家居商业服务板块毛利率增长2个百分点至61.9%。

建发全方位赋能，主营业务筑底企稳

从本次年报来看，美凯龙主业已初步企稳。截至2025年12月31日，公司旗下74家自营商场和218家委管商场平均出租率均较2024年有所优化。其中，自营商场平均出租率增长2个百分点，抵达85.0%。

同时，建发集团成熟的国资控制阅历助力公司成功全方位降本增效。2025年，美凯龙营业本钱、销售费用、控制费用区分降低18.95%、18.59%和24.22%，降幅均逾越营业支出降幅，运营效率失掉实质性优化。建发股份的股东背景所带来的融资优点亦逐渐兑现，公司综合融资本钱率从去年的5.1%优化至4.4%，带动利息费用从25.31亿元降低至21.60亿元。截至2025年底，美凯龙应酬票据、应酬账款算计规模较上一年底降低43.79%，历史债务稳步出清。

报告期内，双方业务协同减速落地。美凯龙与建发轻工、建发汽车深刻协作，继续推进3+星生态、人车家等战略的落地。2025年，美凯龙电器馆运营面积抵达140.5万平方米，面积占比优化至10.1%；汽车运营面积从16万平方米翻倍至32万平方米，掩盖全国46座城市。

建发股份同时还为美凯龙带来了新的获客渠道。一方面，公司联动钻石联赛、厦门马拉松等国际级赛事，成功了品牌笼统的跃升；另一方面，美凯龙经过建发/联发的地出现态，将营销触角延长至20城76个楼盘，累计拓展客户超1.4万组，直接带动转化金额约1.5亿元，构建起“地产+家居”的流量闭环。

此外，双方首个深度协同商业项目成都湾悦城亦于2025年12月20日开门。该项目定位 “城南生机家庭悦聚场”，打破传统家居商业边界，引入运动户外、亲子文娱、特征餐饮等多元高频消费业态，成功了存量资产的焕新更新与商业价值的高效开释。

投资性地产估值调整，夯实资产质量

由于过去几年中国房地产行业的深度调整，普遍面临估值调整的要求。基于对微观环境与行业趋向的慎重判别，美凯龙基于会计准绳对旗下投资性房地产公允价值启动了片面重估。这一举措在账面上构成了约234.42亿元的公允价值变化损失，成为2025年公司大幅盈余的中心要素。但另一方面，这一估值调整夯实了公司资产质量，使资产账面价值更贴合以后市场通常。

行业人士指出，此类会计处置并不触及公司现金流，也不代表公司主营业务出理想质性好转。经过充沛的价值调整，美凯龙消弭了未来资产继续升值的潜在隐患，为公司后续的战略规划奠定了愈加扎实的财务基础。

在推进资产估值回归合理商业价值的同时，美凯龙也在运营层面主举措为。面对行业需求收缩、商户运营艰难的通常应战，公司经过租金减免等稳商扶商举措，全力保证商户生活空间，保养家居产业链稳如泰山。这虽在短期对支出端构成肯定压力，却也稳如泰山了商户集体，为后续继续改善筑牢了基础。

新五年战略启航，锚定高质量展开

自2025年以来，在“着力稳如泰山房地产市场”的顶层定调下，地产行业迎来一系列政策利好。2025年12月，证监会公布《关于推进基金（REITs）市场高质量展开有关任务的通知》，将商业不动产归入试点范围，助力行业拓宽多元融资渠道。2026年1月1日起，存量公积金存款利率片面下调，其中五年期以上首套房存款利率降至2.6%，二套房降至3.075%，继续减轻居民购房压力。2026年3月，上海宣布将商业用房购房存款最低首付款比例下调至不低于30%，降低商业地产置业与投资门槛。同时，全国范围内消费品以旧换新政策继续发力，产品归入补贴范围，精准撬动家居消费需求开释。

随同政策继续加码以及市场自身终年出清，地产行业正逐渐走出下行周期，止跌企稳正在成为各界共识。的研报指出，随着供应收缩进入第六年，房地产市场的深度调整估量已靠近序幕。克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱从灵敏供需相关、库存、房价调整幅度等6个维度剖析，以为房地产市场正在启动底部确认，传递出止跌企稳的信号。

站内行业止跌回稳的关键节点，美凯龙新五年战略顺势启航。公司以“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”的定位锚定高质量展开方向。一方面，美凯龙将聚焦家居主业更新，经过继续更新内容与运营才干，深度挖掘家居商业空间的价值，夯实主业竞争力；同时，公司继续拓展服务边界，赋能产业链抢先，掩盖品牌工厂等外围主体，打造第二增长曲线。

剖析人士以为，随着投资性物业回归当下商业价值以及运营基本面筑底，未来，在房地产市场逐渐回暖与家居消费需求继续开释的大背景下，美凯龙有望掌握行业复苏红利，成功运营业绩继续改善与终年价值回归。

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