上海一季度大宗资产成交146亿元 办公物业占66%

“商业公寓通常上早就打破了区域的限制，由于市中心的存量十分少，所以在公寓范围曾经有了清楚的资本外溢（向中心区域以外）信号，往年公寓或许会回归市场买卖中心，其他大宗投资则未必能够看到资本外溢状况，可以明年看看。”4月14日，仲量联行投资及资本市场华东区担任人孙翎在中表示。

孙翎表示，往年一季度，大体量资金涌入上海大宗买卖市场，内环内资产成交势头高涨，累计达成24宗买卖，成交额录得约146亿元，同比上升27%。

该季度，数宗地标性办公楼成交拉高了单体买卖规模，单体平均成交额达6.1亿元，较2025年第一季度的4.8亿元同比增长27%。

成交区位来看，在一季度录得的24宗买卖中，15宗为内环内资产，成交总额达103亿元，占本季度额的70%。同时资产分化态势清楚，非中心区域资产成交普遍较少，市场出现出中心优质资产稀缺，外环区域供应仍在高位的局面。

业态方面，一季度地标办公楼资产备受大资金喜爱，中心区域办公物业仍为买家投资首选，办公物业买卖额达97亿元，占成交金额的66%和成交宗数的54%。其他类别资产的买卖金额中，批发商业占19%，酒店占9%，长租公寓和工业地产区分占5%和1%。

孙翎提到，一季度自用型需求占比增至42%，较2025年全年水平清楚上升，叠加以后存款利息活动政策，进一步推进自用型买家入市，境内企业与高净值人士坚持生灵敏势，港资及西北亚资本亦末尾积极规划上海外围资产，“随同投资人对中心资产的继续收买，上海外围区域可售资产继续增加，我们估量中心区资产多少钱进入筑底阶段”。

办公楼资产遭到喜爱的要素之一是需求继续复苏。一季度，上海全市净吸纳量录得20.1万平方米。中央商务区净吸纳量录得7.2万平方米，非中央商务区市场净吸纳量录得13.0万平方米，市场继续受益于本钱驱动与更新型需求。

租金跌幅也在收窄。

一季度，中央商务区市场租金环比降低1.2%至6.3元/平方米/天，环比跌幅较上季度收窄1.6个百分点；非中央商务区租金环比降低1.5%至4.1元/平方米/天，较上季度收窄1.2个百分点。部分已成功续租主力租户或许达成目的出租率的优质项目率先收紧议价空间，而鉴于市场仍有大批可租赁面积，以及早先完工项目带来的竞争格式，全体市场租金照旧承压。

该机构指出，2025年全国关键代表性城市办公楼市场新增供应面积441万平方米，净吸纳量208万平方米，租金继续承压下行。其估量，2026年依然是办公楼的“供应大年”，但同比增幅将从去年的44%回落至27%；需求端仍以金融和专业服务为基石，受益于大批“新元力气”催生的需求增量，办公楼净吸纳量将平和复苏。

以上海为例，2026年，上海办公楼市场随同新兴支柱产业和多元赛道的推进，发生了新动能。例如来自运动、户外潮玩、等批发行业的更多办公需求，以及生命迷信等新兴产业继续开释的空间需求。

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