多元协作构建轻资产重生态 不动产资管转型

近日，清华五道口全球不动产金融论坛举行行业闭门研讨会，聚焦“不动产新业态的资产控制”，围绕存量时代下的资产盘活、资管转型与多层次REITs市场展开研讨。 与会专家以为，不动产新业态要求企业树立专业资管才干，推进介入主体从一体化向专业化分工协同转型，并依附多层次REITs市场构建与资产类型、展开阶段相婚配的金融工详细系，构成全周期资管闭环。

本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研讨中心主办， 中国证监会原主席肖钢，中国业协会副会长兼秘书长张其光 列席会议。相关政策部门及各类资产方、资金方、金融机构和机构共60余位指点及专家参会交流。

专题研讨环节 ，华润置地资产控制部总经理郭瑞锋，长城财富资产控制股份有限公司总经理助理胡坤，中国国际金融股份有限公司固定收益部产品团队担任人、董事总经理潘伟，建信基金控制有限责任公司总裁特地助理兼任公司业务部总经理陈正宪，高和资本行动合伙人周以升，益友天元律师事务所首席合伙人、主任唐海燕，九州产投首席投资官谢理斌，黄河山西实业有限公司董事长穆映江围绕不动产新业态的展开趋向、企业转型中的专业分工与主动控制方式分享观念、展开研讨。与会专家普遍以为，不动产行业要求增强不同机构的专业分工协作，共同打造更高效的产业链条。不动产金融研讨中心研讨总监郭翔宇掌管研讨环节。

【图为研讨嘉宾（左上至右下为郭瑞锋、胡坤、潘伟、陈正宪、周以升、唐海燕、谢理斌、穆映江）】

资产新趋向：塑造精细化主动控制才干

不动产新业态对继续运营中的专业判别提出了更高要求，要求企业围绕产业需求树立专业资产控制才干。新方式下，企业需具有更专业的前期培育与运营优化才干，并运用资产证券化分开，构成完整的资管闭环。未来，不动产竞争将更多取决于精细化主动控制水平，能够继续优化资产表现的主体也将更容易取得终年资金认可。

华润置地郭瑞锋 强调资产控制与专业分工的关键性。他指出，房企在探求多元业务的转型环节中，除了传统的开发销售，运营性不动产的资产控制与运营服务正成为新增业务重点。依照运营性不动产和资管业务战略展开规划，华润置地新设资产控制公司，聚焦运营性不动产的主动控制、规模扩张与资产证券化，以专业化资管才干拓展市场规模。他提出，企业要求树立“募投产建管退”全业务链，并将产品力的优化作为中心竞争力。展望未来，行业主体将逐渐向资产控制转型，经过控制才干更新驱动产品力迭代，同时引入更多外部投资人，深化产业链协作，继续优化资产控制效力。

医药仓储是兼具产业属性与资本价值的关键资产类型。 九州产投谢理斌 表示，医药仓储不同于普通仓储，其价值不只来自空间载体，更来自于医药强监管带来的稀缺性、自动化平面库系统带来的高效率，以及关键服务于自身物流体系所带来的稳如泰山性。因此，这类资产具有较高的门槛与稀缺性。展望未来，九州通将继续深耕包括医药仓储在内的大瘦弱不动产范围。正由于这类资产的价值成功高度依赖系统性运营才干，他们在REITs范围的探求不时着眼于构建“募、投、建、管、投”的全周期控制体系，而非局限于单一产品的发行。他置信，只需以专业化运营为支撑，REITs才干真正从资产上市走向平台化运作，从而继续整合优质资产，开释终年价值。

资产正成为市场与资本关注的热点。 黄河实业穆映江 指出，重资产购入并终年持有的传统控制方式，已难以顺应行业展开新要求。随着现货及绿电绿证买卖机制深化推进，新动力资产的定价逻辑与收益方式继续重塑，项目价值评价也从单纯看重装机规模，转向电力市场买卖与灵敏调理等综合才干。新动力资产控制正从主动持有转向主动运营，并经过机构间REITs、公募REITs等工具盘活资产、成功流转。未来，若能进一步打通“培育-运营-证券化-再投资”的资本闭环，有望吸引更多终年资金入局，构成资出现长与资本循环相互促进的良性生态。

资管新趋向：多元协作成为行业共识

全新资管方式下，各业务环节对专业化运营的要求提高，推进介入主体由一体化运作转向专业化分工协同。控制人、原始权利人、终年资金提供方及各类专业服务机构之间，逐渐构成愈加严密且稳如泰山的协作机制。多元协作已成为优化资产控制效力、优化资金循环效率并推进REITs市场扩容的关键基础。

长城财富保险胡坤 从保险投资人视角强调不动产投资的关键性，并引见险资的介入途径。在终年利率下行背景下，从资产负债婚配和资本控制等多重束缚下，保险资金的投资诉求聚焦于终年性和收益稳如泰山性，不动产是契合需求的另类投资关键性能。险资性能不动产的方式灵敏多样，除了投资已设立的不动产金融产品，也能更早期介入和优质控制人、原始权利人共同推进资产的挑选和适当的产品设立。自创全球保险资产控制历史阅历，终年来看，保险资管机构肯定增强自身的另类投资控制才干，自建或许与专业控制人协作树立专业的资产运管才干，才干维持终年稳如泰山的现金流，成功另类投资在大类资产中的压舱石价值。

潘伟 从金融服务视角分享REITs的投资价值与估值新趋向。他指出，依据市场数据统计，截至2026年3月末运营权、产权公募REITs较无风险收益率溢价达200-300BP。随着不动产金融市场的展开，过去那种仅凭稳如泰山现金流做方便估值的方式已难婚配行业需求，市场对资产提出了产业背景、运营才干与全生命周期控制才干方面的综合要求。这意味着，不动产新业态的定价逻辑正在更新，不只需明白并继续优化发明价值的关键因子，还要做好风险合规与市场心境的掌握。金融机构与原始权利人要求共同优化综合才干并放慢转型。

益友天元律所唐海燕 指出，以后市场真正充足的是能够同时承接资本和运营要求的专业机构。在机构间REITs与公募REITs并行推进的背景下，不同投资者在风险识别才干和维护要求上存在差异，信息披露、尽职考察和买卖架构都应与投资者适当性和行为监管要求相婚配。与此同时，、等新型资产也不同于传统静态收租型资产，其价值判别不能仅看静态收益率，更应关注可继续运营才干。她据此强调，培育具有上述才干的专业机构，将为Pre-REITs、REITs及相关资产盘活奠定更坚实的基础。

金融新趋向：打造平衡健全的多层次REITs市场

针对多元化的新业态资产，多层次REITs市场需构建与不同类型、不同阶段资产相婚配的金融工详细系。公募REITs与机构间REITs各具优点，二者并行有助于拓展资本循环效率。随着REITs市场继续完善，资管机构需更注重底层资产的终年运营表现，经过专业培育与继续控制，推进REITs从单一项目运作走向平台化展开。

高和资本周以升 以为，成熟的REITs市场，应当是机构间与公募并行展开的多层次平台体系。普通来说，公募REITs有肯定水平的定价和流动性的优点，机构间REITs可以面向专业投资人启动定制，确保投资人投放的额度并具有效率高、估值稳如泰山的优势。两者都可以成为不动产企业强有力的平台。他同时指出，以后商业不动产的定价倍数已靠近底部，投资人生动度清楚优化，市场预期也在继续改善，这意味着资本重新进入不动产的窗口正在翻开。商业不动产REITs试点的推进，则进一步加大了多层次市场的联动效应，一方面为原始权利人提供了更顺畅的分开渠道，另一方面也为终年资金性能不动产资产提供了更丰厚的抓手。随着市场机制继续完善，多层次REITs市场有望进一步开释资产盘活与资金性能两端的需求。

建信基金陈正宪 强调，存量资产能否真正盘活，关键不在静态估值，而在于能否继续、稳如泰山地出现可预期现金流。许多项目假定只按静态估值权衡，往往无法准确反映其真实运营质量和终年资本化潜力，只需把运营表现和现金流稳如泰山性归入判别，才干真正识别出具有盘活价值的优质资产。在此基础上，他以为资管机构的作用不应逗留在方便衔接项目和资金，而应进一步推进底层资产产品化、规范化和资本化，提高资金性能效率，并围绕项目培育、发行、运营和扩募提供全生命周期服务，推进REITs从单一项目运作走向平台化展开。

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